Рассмотрение проекта федерального закона "О государственной кадастровой оценке" в Общественной палате Кемеровской области

Подробности

Создано 06.06.2016 16:12

В рамках общественной экспертизы членами Общественной палаты Кемеровской области рассмотрен и проанализирован проект федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который, по их мнению, на сегодня имеет  высокую социальную значимость в обществе.

По экспертному мнению членов Общественной палаты Кемеровской области, положительными новшествами законопроекта «О государственной кадастровой оценке»  являются хронологическое упорядочение процесса оценки и определение единых и прозрачных дат определения кадастровой стоимости и ее кадастрового учета, а также предоставление юридическим лицам возможности прямого, минуя комиссию, обращения в суд для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Однако законопроектом недостаточно учтены такие проблемные вопросы, как оповещение собственников об изменении кадастровой стоимости земельных участков, порядок оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, а также  проведение массовой оценки кадастровой стоимости объектов.

«Несомненно, предоставление юридическим лицам возможности прямого оспаривания кадастровой стоимости в суде также является положительным нововведением законопроекта, поскольку снижает нагрузку на комиссии и сокращает продолжительность процедуры оспаривания», - считают в Общественной палате Кемеровской области. – Но в остальном положения законопроекта, по нашему экспертному мнению, не способствуют  улучшению качества определения кадастровой стоимости. «В частности, он не устанавливает какой-либо универсальной методики определения кадастровой стоимости, не определяет основных параметров такой универсальной методики, отсылая решение данного вопроса в область подзаконных актов».

Изменения системы кадастровой оценки, предлагаемые в данном законопроекте, повлияют на качество исполнения работ по оценке кадастровой стоимости в связи с передачей полномочий по определению кадастровой стоимости исключительно государственному сектору (бюджетным учреждениям) и в связи с предоставлением бюджетным региональным учреждениям достаточно широких полномочий в данной области.  По мнению членов Общественной палаты Кузбасса, этот механизм государственного контроля над оценщиками (бюджетные учреждения будут напрямую подчиняться заказчику), и очевидно, результатами такой оценки, позволит снизить социальную напряженность со стороны физических лиц, вызванную недовольством результатами оценки с их стороны.

«Предлагаемое законопроектом регулирование отчасти может привести  к нарушению баланса интересов общества и государства в связи с отсутствием в законопроекте норм, закрепляющих институт независимых оценщиков в данной области. С другой стороны, концентрация ответственности исключительно в государственном секторе позволит обеспечить объективность проводимых процедур», -  считает председатель комиссии Общественной палаты Кемеровской области по экономическому развитию и поддержке предпринимательства Ярослав Литвин.

В настоящее время достаточно часто кадастровая стоимость не отражает реальной стоимости объекта недвижимости и, как следствие, налог, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости, завышен. Необоснованное увеличение кадастровой стоимости причиняет убытки собственникам объектов недвижимости и арендаторам земельных участков, та как арендная плата рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. Соответственно, кадастровую стоимость необходимо оспаривать, что влечет за собой дополнительные финансовые потери.

По словам заместителя председателя  комиссии Общественной палаты Кемеровской области по экономическому развитию и поддержке предпринимательства Александра Югана, представленный законопроект не в полной мере решает проблемы в области государственной кадастровой оценки. При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости методом «общей», «массовой» оценки, происходит игнорирование конкретных индивидуальных признаков объекта недвижимости, существенно влияющих на его рыночную стоимость (наличие или отсутствие коммуникаций, транспортная доступность, особенности рельефа, существующие обременения и так далее).

«Для более объективной оценки земельных участков и других объектов собственности необходимо увеличить количество критериев для оценки, также данные критерии должны быть характерны для конкретных регионов и для каждого типа объекта недвижимости. Так, можно привести пример небольшого набора критериев для определенного типа собственности – капитальное строение: материал, из которого изготовлены стены, этажность здания, степень износа и год постройки данного типа недвижимости, - уверен Александр Матвеевич. -  В целом стоит отметить, что важную роль должны играть те факторы, которые в свою очередь, определяют рыночную стоимость недвижимости и непосредственно влияющие на нее.  Но на сегодняшний день, такие критерии в подавляющем большинстве случаев не учитываются или не используются совсем при оценке кадастровой стоимости земельных участков или другой собственности».

Как отметили в Общественной палате Кузбасса, введение единой методики кадастровой оценки должно принести свои плюсы, в частности, позволит устранить существующую на сегодняшний день проблему различия в оценках одинаковых, идентичных объектов. Но здесь в большей степени решение этого вопроса лежит не в методике, а в качестве и полноте данных об объектах оценки, так как именно они позволяют достоверно определить являются ли объекты действительно одинаковыми и идентичными. Любой хорошо отлаженный процесс из одинаковых ресурсов произведет одинаковый продукт. В случае кадастровой оценки таким ресурсом является информация об объекте оценки.

Законопроект предлагает действенное решение проблемы количества и качества исходной информации об объектах оценки, о рынке недвижимости, путем создания ответственного органа - бюджетного учреждения, наделяемого, помимо прочего, функцией «сбора, обработки, систематизации и накопления сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости…» (пп.5 п.1 ст.7 законопроекта). Однако следует отметить, что механизм сбора и накопления такой информации на постоянной основе не устанавливается законом.

 «Предложенный механизм объединение усилий органов государственной власти и местного самоуправления для формирования надежной и более полной информационной базы кадастровой оценки, несомненно, должен принести положительные результаты Но и сама кадастровая информационная база должна быть наполнена достоверными и актуальными сведениями в отношении объектов недвижимости», - считает член комиссии Общественной палаты Кемеровской области по экономическому развитию и поддержке предпринимательства Станислав Черданцев.

По мнению членов ОП Кузбасса, крайне важно расширить информационное наполнение кадастра объектов недвижимости, которое является прямой функцией государства. В описании зарегистрированного объекта недвижимости должны быть указаны все его реквизиты, необходимые для расчета кадастровой стоимости по утвержденной методике. Например, для земельных участков под объектами промышленности вне населенных пунктов - принадлежность земельного участка к оценочной группе, параметры примыкания земельного участка и т.п., должны быть прямо записаны в материалах кадастрового учета на базе всей совокупности данных по этому участку.

«Создание отдельной структуры по сбору, обработке и систематизации необходимых для определения кадастровой стоимости данных позволит улучшить качество исходной информации и сосредоточить информацию у единого источника. Предлагаемые законопроектом меры разрешат проблему передачи оценщику неполной и недостоверной информации из государственного кадастра недвижимости об объектах оценки. Это будет достигнуто за счет постоянного мониторинга, обработки и систематизации сведений об объектах недвижимости», - резюмировал итоги общественной экспертизы законопроекта  Ярослав Литвин, председатель комиссии Общественной палаты Кемеровской  области по экономическому развитию и поддержке предпринимательства.